楼市下行压力倒逼刺激加速，目前已有城市放出“大招”。 近日，苏州“商转公”的消息一出，令不少购房者“欢呼雀跃”。
所谓“商转公”，就是把现有商业贷款转成公积金贷款，如果转换成功，能省不少利息。
(资料图片)
自从去年以来，全国公积金和商贷首套房贷利率的下调后，很多在高利率买房的购房者，都对“商转公”抱有一丝希望。
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01
➤苏州“商转公”，前提条件是：
1、商业贷款的那套房子一定要是借款人及其家庭成员的在苏州范围内的唯一自住住房，家庭成员范围只包括配偶及未成年子女；
2、商业贷款必须是纯商贷，且没有结清原商业贷款；
3、当前商业贷款没有逾期状态，近两年没有连续三期或累计六期的逾期记录；
4、办理商业贷款的住房已取得不动产权证或者房屋所有权证和国有土地使用证；
5、办理前，必须征得原来商业银行的同意，商业贷款需全部提前结清；
6、原来的商业贷款没有其他抵押的形式贷款，且没有查封、未设立居住权等形式的这种限制；
7、借款人和共同借款人是第一次使用公积金贷款，即从未使用过公积金贷款，且不存在公积金中心认定的不符合贷款条件的其他贷款风险；
8、如果是结清商贷的话，需要借款人自己先筹集资金把商贷结清，且必须在次月18日之前要解除还贷委提业务。
➤在贷款倍数与额度上
首次使用公积金贷款
由原先账户余额的10倍
提高至15倍，单人最高额度60万，家庭最高额度90万
第二次使用公积金贷款
由原先账户余额的6倍
提高至10倍，单人最高额度30万，家庭最高额度50万
而且，还了解到
如果是购买首套房，并且养育2个及以上未成年子女
贷款额度还可上浮30%！
最高额度能够达到117万！
目前，苏州除了园区外，其余几个区都按照此公积金最新政策执行。
02
➤“商转公”的好处，到底有多大？
对于前两年5、6个点高利率“站岗”的买房人来说，“商转公”的出台自然就像是及时雨。
毕竟相比之下，公积金的贷款利率很低，如果正在还贷的家庭能够进行“商转公”，也会省下一大笔费用，减轻不小的压力。
根据目前执行的贷款利率（苏州为例）：
商业贷款：首套房利率4.1%
公积金贷款：首套5年期以上利率3.25%
两者相比，房贷利率差为0.85%。如果以贷款200万计算：
商贷-等额本息-30年：月均还款9664，总支付利息147.9万元
公积金-等额本息-30年：月均还款8704，总支付利息113.3万元
商转公后，少说也可节省34多万的利息支出。
而前几年，部分购房者的商业房贷利率更是高达5%+，虽然随着LPR利率的下调有所降低，但是因为固定加点的存在，还是与目前执行的公积金贷款利率依然高出不少。
如果按之前商贷利率5%计算：
商贷-等额本息-30年：月均还款10736，总支付利息186.5万元
如果“商转公”成功，利息将少还73.2万元，可节省一笔不少的开支。
这也是大家为什么都在期待可以早日“商转公”。过去一年时间，很多城市都在跟进“商转公”政策。
➤全国多地放开“商转公”业务
目前已有长春、甘肃、常州、惠州、扬州、福州、咸阳、延安、汉中、洛阳、哈尔滨、沈阳、长沙等城市放开“商转公”业务。部分地区还对生育多孩家庭的公积金贷款进行了倾斜。
目前4月底，江苏省内已有超半数城市启动“商转公”，包括无锡、常州、宿迁、南通、盐城、淮安、镇江、扬州、泰州等城市。13城中从未执行过“商转公”的仅剩南京、苏州。
有网友问了，如今苏州“商转公”都已经推行，南京是不是也快了？
今年2月底，就商转公一事进行过网络问政，南京住房公积金管理中心回复：“随着商业性住房利率下调，对比之下，存量商业性住房贷款由于贷款时利率较高，还贷压力上升明显。
对此，我中心正在研究制定使用公积金每月归还公积金贷款本息后，公积金账户仍有余额的，可用于归还商业性住房贷款的相关政策及办法，如有政策变动，将向社会公告，请您留意。”
换一句话说，判断南京是否具备商转公条件，需要看公积金可用额度是否比较充裕，官方回应里称“职工贷款需求与用于发放公积金贷款的资金矛盾较为突出”，即南京住房公积金的资金仍比较紧张，尚不具备“商转公”的条件。
另外，南京属于房地产调控热点城市之一，住房公积金资金使用率一直较高，因此商转公落地难度会比较大。好在南京支持提取公积金支付购房款，虽然杯水车薪，但总归能帮助买房人减轻一些压力。
03
虽然南京“商转公”政策将何时执行，会不会出台，当下不得而知。
但从其他已执行的城市中，大概能窥之一二。
坦白说，就部分城市执行的政策看，“商转公”的覆盖范围较为有限，申请的难度也比较大，限制条件多，很难实现雨露均沾。
有些地方“商转公”业务的申请，既需要征得办理商业贷款银行的同意，还需要达到公积金缴存年限、缴存状态、缴存余额以及征信情况等多个方面的要求。
例如，扬州“商转公”申请需要出具原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》；
重庆、宁波等地进行“商转公”需要自行将原有商业贷款结清，对房产进行“解押”；
武汉、长沙等城市不要求结清全部商业房贷，但是要求自行筹款结清原有商业贷款高出公积金贷款的部分。
随着“商转公”的队伍还在持续扩大之中，也有一部分城市，对“商转公”的政策进行优化调整。
1月6日，兰州启动公积金“商转公”业务，并采取了“顺位抵押”模式。
就是在维持原商业贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现不结清商贷即可直接发放公积金贷款来冲抵原贷款余额。
3月8日，哈尔滨住房公积金管理中心在2023年度工作会议上，公布了今年将推出住房贷款“商转公”、二手房“带押过户”等十项利好政策，从政策层面加大对刚需、首套购房者的倾斜力度。
虽然南京暂不支持商转公业务，但从目前新房市场整体表现，以及结合二批次土拍情况，接下来不排除会有相关利好政策出台。
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